Um novo cenário para a tributação de aluguéis

A tributação de aluguéis entrará em uma nova era a partir de 2026. Com a regulamentação da Reforma Tributária pela Lei Complementar nº 214/2025, receitas provenientes de aluguéis passarão a ser alcançadas pelo novo IVA dual, composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Até então, os proprietários de imóveis que alugam seus bens declaravam esses rendimentos apenas no Imposto de Renda (IRPF). Agora, para pessoas físicas com determinados volumes de receita, a regra muda e cria um impacto relevante na rentabilidade das locações. Essa transformação exige atenção redobrada de investidores e empresários do setor imobiliário.

Quem será afetado pela nova tributação de aluguéis?

A mudança não atinge todos os locadores. A nova regra valerá para pessoas físicas que possuírem mais de três imóveis alugados e obtiverem receita anual superior a R$ 240 mil com locação. Atingidos esses limites, o contribuinte deverá recolher IBS e CBS, além do IRPF.

Esse corte mostra que a Reforma Tributária busca diferenciar pequenos locadores de investidores que atuam com locação como atividade de alta rentabilidade. No entanto, mesmo quem se aproxima desse limite precisa planejar-se, já que um pequeno aumento no número de imóveis ou na receita anual pode gerar enquadramento imediato.

Como funcionará a transição para a nova tributação?

A cobrança de IBS e CBS sobre a tributação de aluguéis começará em 2026 com alíquotas reduzidas, em caráter de adaptação. Esse período de transição permitirá que os contribuintes ajustem seus controles financeiros e contábeis.

De 2026 a 2028, as alíquotas aumentarão gradualmente, enquanto os tributos atuais sobre serviços e faturamento, como ISS, PIS e Cofins, serão reduzidos até serem extintos em 2033. Isso significa que, ao longo de sete anos, o sistema migrará por completo para a lógica do IVA dual.

Reduções e benefícios previstos

Embora a Reforma traga aumento da carga tributária para parte dos locadores, ela também prevê redutores específicos para a tributação de aluguéis. Entre eles, destacam-se:

• Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS sobre aluguéis residenciais;
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, aplicado diretamente na base tributável;
• Redução de 50% da base de cálculo na venda de imóveis;
• Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, a base de cálculo será o menor valor entre o custo corrigido pelo IPCA e o valor oficial de referência.

Esses mecanismos foram incluídos para suavizar o impacto inicial e preservar parte da rentabilidade dos investidores.

Tributação de locação por temporada

Um ponto importante da Reforma é a diferenciação para a tributação de aluguéis por temporada, como os realizados em plataformas digitais (Airbnb, por exemplo). Nesses casos, a redução da base de cálculo será de apenas 40%, em vez de 70% aplicada às locações tradicionais.

Ou seja, quem atua com imóveis para temporada terá uma carga tributária mais pesada, já que esse segmento é considerado mais próximo de atividades comerciais de hospedagem. Essa mudança pode levar investidores a repensarem a proporção de imóveis destinados a esse tipo de locação.

O impacto prático da nova tributação de aluguéis

Na prática, o aumento da carga tributária será significativo para investidores com grande volume de imóveis. Hoje, esses contribuintes pagam apenas o IRPF, cuja alíquota máxima é de 27,5%. Com o novo modelo, a soma do IR, do IBS e da CBS pode elevar a carga total para até 35,9% da receita com aluguéis.

Esse impacto não é pequeno e exige revisão dos contratos de locação, simulações financeiras e, em alguns casos, renegociação dos valores praticados. Muitos proprietários podem optar por repassar parte desse custo adicional aos inquilinos, enquanto outros podem buscar formas de reorganizar seus negócios para manter a competitividade.

Reflexos no mercado imobiliário

A nova tributação de aluguéis certamente influenciará o mercado imobiliário como um todo. Por um lado, a mudança pode reduzir a atratividade de investimentos em locação, especialmente para grandes carteiras de imóveis. Por outro lado, a alteração poderá gerar ajustes nos preços de aluguéis, com o repasse parcial dos custos ao consumidor final.

Nesse contexto, escritórios contábeis e consultorias assumem um papel central na orientação de locadores. Afinal, o planejamento tributário se tornará essencial para identificar oportunidades de enquadramento, aproveitar redutores e estruturar de forma mais eficiente as receitas.

Como se preparar para a nova tributação de aluguéis?

Para minimizar impactos e aproveitar benefícios, os contribuintes devem agir desde já. Algumas ações recomendadas incluem:

• Revisar o portfólio de imóveis alugados para avaliar riscos de enquadramento;
• Organizar documentação contábil e fiscal de todos os contratos de locação;
• Simular cenários tributários considerando a inclusão do IBS e da CBS;
• Analisar o regime mais vantajoso entre pessoa física e pessoa jurídica para a atividade de locação;
• Consultar assessoria especializada para planejar ajustes antes de 2026.

Esses passos reduzem riscos e permitem que o investidor mantenha sua rentabilidade mesmo diante da maior carga tributária.

Conclusão

A tributação de aluguéis com a Reforma Tributária cria um divisor de águas para investidores e proprietários de imóveis. Embora traga aumento de impostos para quem possui maior volume de imóveis, também oferece mecanismos de redução e previsibilidade.

Quem se preparar com antecedência terá condições de enfrentar esse novo cenário sem comprometer sua rentabilidade. Mais do que nunca, o planejamento tributário será uma ferramenta estratégica para garantir que a locação continue sendo uma opção viável e lucrativa de investimento.

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